Distrito Las Ánimas · Evaluación de inversión

Evalúe su unidad con la fórmula de los inversionistas

Rendimiento anual compuesto neto a 24 meses, vendiendo sus derechos (la cesión se permite con autorización del fideicomiso y estando al corriente): entra con costos de compra, sale con comisión e ISR. Todos los m² privativos cuentan: interior, terraza y cajón con valet. Le mostramos dos cifras: con el Plan Patrimonio 36 y de contado. Usted puede cambiar cada supuesto.

Inversión total = Precio + Costos de compra (6%) Valor neto salida = Venta − Comisión (4%) − ISR (20% de la ganancia, con deducciones de ley) Venta futura = (Interior + Terraza × factor + Cajón × factor) × $/m² × (1 + plusvalía)^años − Terminación Plan Patrimonio 36: Precio = valor presente de sus pagos a la tasa a la que usted se financiaría fuera Rendimiento anual = (Valor neto salida ÷ Inversión total)^(1/años) − 1

✓ Ideal: 15% o más anual ✓ Aceptable: 11% a 14.9% ◆ Patrimonial: su fortaleza es uso propio y renta

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Por qué una unidad Aceptable ya es una buena inversión

Rinde de 11% a 14.9% neto anual: entre 1.5 y 2 veces CETES a 364 días (7.12% bruto, Banco de México, 27-oct-2026), y usted conserva un inmueble en propiedad.

Es la cuenta más dura posible: vende en obra negra restando $12,000/m² de terminación, cuenta terraza y cajón al 50%, y descuenta 6% de compra, 4% de comisión e ISR.

No suma la renta, el uso propio, el ahorro del Plan Patrimonio 36 frente a un banco ni la escalera de precios publicada: todo eso es valor adicional.

Su dinero entra al fideicomiso BIM desde el 2-nov-2026 (verificable en el SIPRES de CONDUSEF; calificación A-.mx de Moody's Local, 28-mar-2025) y su apartado de $20,000 es reembolsable antes de firmar.

Supuestos (cámbielos con su propio criterio)

Valor de mercado por m² interior (MXN) Plusvalía anual (%) Años de inversión Valor de la terraza respecto al m² interior (%) Valor del cajón respecto al m² interior (%) Costos de compra (%) Comisión de venta (%) ISR sobre la ganancia (%) Tasa a la que usted se financiaría fuera (%): crédito PyME hasta 14.5% · hipotecario CAT desde 11.09% · su efectivo en CETES 7.12% Terminación de la unidad, de obra negra a terminada ($/m² interior) Restar al ISR el costo de compra, los gastos y la comisión (LISR art. 121)

Fuentes: mediana de $67,258/m² interior de 12 consultorios terminados en torres médicas de la zona (su unidad se entrega en obra negra; considere el costo de terminarla) y renta media de $419/m² mensual (página Fuentes de este sitio); plusvalía de 8.06% anual en el municipio de Puebla, 2T-2026 (IIEG con datos SHF); CETES a 364 días 7.12% (subasta del 27-oct-2026, Banco de México). Plan Patrimonio 36: sus pagos se miden a valor presente con la tasa que usted pagaría por financiarse fuera; referencia de 14.5% anual del crédito PyME de Nafin (2026); cámbiela por la tasa de su banco. Terminación de $12,000/m² interior, supuesto de este sitio: la unidad se valúa terminada y se resta lo que cuesta terminarla. Deducciones de ISR según LISR art. 121; confirme su caso con el área fiscal incluida en su compra. Los valores de terraza y cajón al 50% son un supuesto prudente mientras se emite el avalúo pericial; ajústelos con su valuador. Precios de lista más IVA, sujetos a la escalera de preventa publicada. Estimaciones antes de IVA; no son garantía de rendimiento.

Las 32 unidades con estos supuestos

Unidad	m² privativos	Precio de contado	Con Plan 36	De contado	Evaluación

Apartado de $20,000, 100% reembolsable antes de firmar. Desde el 2 de noviembre de 2026 todo pago va a la cuenta del fideicomiso BIM.

Recibir esta evaluación por WhatsApp Apartar esta unidad Posesión y uso a la entrega en obra negra (diciembre de 2028), aunque siga pagando su plan; la escritura se firma ante notario al liquidar. Pagos solo por transferencia desde una cuenta a su nombre; por ley (LFPIORPI) no se recibe efectivo y se le pide identificación. Cálculo para persona física residente en México; extranjeros y personas morales tienen otro tratamiento fiscal: lo revisa el área fiscal incluida en su compra. Estimación con supuestos editables; no es garantía de rendimiento.