1 · Resultados por escenario · rango de las 32 unidades

Fuentes de la comparación: Banxico, 24-sep-2026 · INEGI, INPC septiembre 2026 · CETES 364 días, subasta del 15-oct-2026 (Banxico).

2 · Jerarquía de evidencia

3 · Cada supuesto contra su referencia publicada

4 · Fórmulas

• Recupera y duplica su inversión: primer mes en que (rentas netas acumuladas desde enero de 2029) + (valor estimado × (1 − comisión de venta)) − inversión total ≥ inversión total. Antes de ISR.
• Si no vende y solo cobra renta = inversión total ÷ renta neta anual: años para que las rentas cobradas, sin vender, sumen lo que invirtió.
• Renta mensual 2029 = renta 2026 por m² × (1 + crecimiento)³ × m² interiores. Renta neta anual = renta anual × (1 − vacancia) × 0.80.
• Rendimiento neto = renta neta anual ÷ inversión total. Inversión total = precio × 1.05 + $12,000 × m² interiores.
• Valor estimado = precio × (1 + plusvalía)^años, desde el 1-nov-2026 (2.17 años a dic-2028).
• TIR a 10 años: −inversión en el año 0; renta neta de los años 3 a 10 creciendo con la renta; venta en el año 10 menos comisión.
• Ganancia total a dic-2036 = rentas netas 2029-2036 + valor a dic-2036 menos comisión − inversión total.

Método, supuestos y fuentes

Corte: 25 de octubre de 2026. Precios: lista oficial del 22 de octubre de 2026 (32 unidades, $97,538,934 de contado, más IVA; 1,506.78 m² interiores). Fecha de compra supuesta: 1 de noviembre de 2026, de contado.

Fórmulas

• Frente al mercado = m² interiores × $67,258 (mediana de 12 consultorios en torres médicas en venta) − precio. Rango con percentil 25 ($62,394) y 75 ($77,340). La terraza y el cajón no se suman.
• Valor de reventa = precio × (1 + plusvalía)^años, desde el 1-nov-2026: 1.00 años a oct-2027, 2.17 a dic-2028, 3.16 a dic-2029. Plusvalía: plano 0%; conservador 4% (mercado verificado); medio · fuentes 8.5% (Índice SHF Puebla-Tlaxcala); central Aruma 8% (oficina), 9% (consultorio) o 10% (pent-office y local); optimista, central + 2 puntos.
• Ganancia neta = valor − comisión de venta (4% + IVA) − precio − gastos de compra (5%, solo si ya escrituró en 2029) − ISR estimado (30% de la ganancia positiva). Antes de escriturar, la venta es cesión de derechos y requiere autorización conforme al contrato.
• Ganancia anual neta 2029 = ((precio + gastos + ganancia neta) ÷ (precio + gastos))^1/3.16 − 1. Para unidades con plan 50% + 6 mensualidades se muestra además la XIRR con los flujos fechados.
• Renta 2029 = renta de mercado por m² 2026 × (1 + crecimiento)³ × m² interiores. Plano: percentil 25 del mercado, sin crecimiento, vacancia 20%. Conservador: mediana del mercado, 3% anual, vacancia 10%. Central Aruma: renta estratégica ($350 oficina, $395 consultorio, $440 pent-office, $460 local) con 6% a 7% anual, vacancia 10%. Medio · fuentes: renta mediana, +3.45% anual (inflación INEGI), vacancia 15.4% (Solili). Optimista: renta central +10%, vacancia 5%.
• Renta neta anual = renta anual × (1 − vacancia) × (1 − 20% de gastos). Antes de ISR.
• Inversión total para rentar = precio × 1.05 + $12,000 × m² interiores de acondicionamiento.
• Recuperación = inversión total ÷ renta neta anual. Renta necesaria para N años = inversión ÷ N ÷ ((1 − vacancia) × 0.80) ÷ 12. Recuperar en 6, 7 u 8 años exige un rendimiento neto de 16.67%, 14.29% o 12.50% anual.

Lo que es estimado y debe confirmarse

• Gastos de compra 5%: ISABI del municipio de Puebla (1.8% a 3% para vivienda; confirmar tasa para uso comercial) más notaría, registro y avalúo.
• Acondicionamiento $12,000/m²: estimado para un consultorio u oficina básico; la referencia de JLL para oficinas corporativas en América Latina es mucho mayor (US$1,800/m² con mobiliario). Cotizar con REEMSA.
• ISR 30% sobre la ganancia: simplificado; depende del régimen de cada comprador (persona física, moral o sociedad médica).
• Pent-offices sin muestra propia de venta ni de renta; locales sin muestra de venta.

Supuestos del escenario central Aruma frente a la evidencia

Fuentes institucionales

• Solili · Oficinas Puebla, sep-2026 — Renta de salida Puebla US$14.72/m²; Angelópolis US$15.93 (−1.6% anual); Las Ánimas–Zavaleta US$12.44 (−0.7% anual); vacancia 21.3%. No indica si incluye mantenimiento.
• Banco de México · decisiones de política monetaria — Tasa objetivo 6.50% (24-sep-2026). Contexto de costo de oportunidad.
• Índice SHF de precios de la vivienda, 2T-2026 (reporte IIEG) — Vivienda nacional +7.31% anual. Es vivienda, no oficinas: solo contexto. La cifra de Puebla–Tlaxcala (≈8.5%) no se pudo verificar.
• INDAABIN · Acuerdo de importe máximo de rentas (DOF 9-oct-2023) — Tope para dependencias federales como inquilinas: $354/m² sin estacionamiento y $394 con estacionamiento (2024). La actualización del DOF de 9-dic-2025 ($370 / $412) no se pudo abrir. Es un tope del gobierno, no un promedio de mercado.
• Ley de Ingresos del Municipio de Puebla 2025 (nota El Ciudadano) — ISABI 1.8% a 3% según valor (vivienda). Para comercial: confirmar con notaría.

Los anuncios se leyeron entre el 22 y el 25 de octubre de 2026 y pueden cambiar o retirarse. Estudio completo: /fuentes/.