Una estimación hecha con datos públicos y verificables, con dos escenarios prudentes y uno optimista, todas las fórmulas a la vista y sin contar el cajón escriturado. Para un asesor que empieza o para un family office: los mismos números, explicados de dos formas.
Portafolio: series 400, 500 y Pent-Offices (28 unidades). Los 4 locales no se estiman porque no hay suficientes comparables publicados. Escenarios, no garantía de valor futuro.
Tomamos el precio medio por m² de consultorios en venta hoy en las zonas premium de Puebla: $68,333. Le restamos entre 10% y 20% porque la unidad se entrega en obra negra y porque los precios publicados suelen negociarse.
Escenario conservador: solo la meta de inflación del Banco de México (3% anual). Escenario base: el aumento anual de precios de inmuebles en México que publica la Sociedad Hipotecaria Federal (7.3%).
Comparamos ese valor estimado con su precio de contado. Además le decimos cuánto tendría que caer el mercado para que usted perdiera. Así ve el rendimiento y también el margen de seguridad.
Caída del mercado necesaria para que su unidad valga menos de lo que pagó.
Plazo: de octubre de 2026 a diciembre de 2028 = 26 meses (26/12 años). Precios de contado más IVA según la lista vigente. El cajón no se suma al valor estimado.
| Unidad | m² | Contado | $/m² | Valor 2028 · conservador | Aumento | Valor 2028 · base | Aumento | Valor 2028 · optimista | Aumento | Margen de seguridad |
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Locales PB: sin estimación de valor por falta de comparables publicados suficientes; se muestran precio y m². Cada unidad incluye su cajón escriturado de 12.50 m² (dos en PO-607 y PO-608), que no se suma a estos valores.
$68,333/m² es la mediana de 13 consultorios en venta en las zonas premium de Puebla y San Andrés Cholula (precios de lista publicados, octubre de 2026). k = 0.80 en el escenario conservador y 0.90 en el base, para descontar la entrega en obra negra y la negociación habitual sobre precios publicados.
g = 3.0% en el conservador: meta de inflación del Banco de México. g = 7.3% en el base: aumento anual del Índice SHF de Precios de la Vivienda en México al 2.º trimestre de 2026. g = 8.5% en el optimista: plusvalía reportada para la zona metropolitana Puebla-Tlaxcala en el primer semestre de 2026.
Siempre contra el precio de contado, el más bajo de la lista. Si compra con plan de pagos, su precio total es mayor y su aumento, menor; su asesor le muestra ese cálculo.
Cuánto tendría que bajar hoy el precio medio de la zona para igualar lo que usted paga. Es la medida que más le importa a un inversionista: cuánto puede equivocarse el mercado antes de que usted pierda.
Un avalúo valora un inmueble terminado. Hoy la unidad está en preventa, así que mostramos un método replicable con datos públicos. A la entrega, cualquier perito valuador puede hacer el avalúo formal y compararlo con esta estimación.
No existe un índice oficial y público de precios de oficinas o consultorios en Puebla. El Índice SHF es la serie oficial de precios inmobiliarios más amplia del país. Por eso solo lo usamos en el escenario base, tomamos el dato nacional (menor que el local) y presentamos además un escenario que solo crece con la inflación.
Por eso aplicamos un descuento de 10% a 20% sobre la mediana antes de cualquier crecimiento. Además mostramos el margen de seguridad: incluso si el precio real de cierre fuera 20% menor al publicado, ninguna unidad de las series 400, 500 o PO-600 quedaría por debajo de su precio de contado.
En general, las unidades pequeñas tienen un precio por m² más alto. Las Pent-Offices (75 a 109 m²) se comparan contra una mediana de consultorios más pequeños; su margen de seguridad es de 28%. Las unidades de 25.8 y 28.2 m² de la serie 500 tienen el margen más bajo de la tabla (21% a 22%). Por eso recomendamos leer primero el escenario conservador.
La fecha de entrega queda en su contrato. Su enganche y sus pagos se depositan en la cuenta del fideicomiso, una vez activa, y no al desarrollador; el apartado de $20,000 es reembolsable. Un retraso no cambia los m² ni el precio de su unidad.
Un inmueble no es tan líquido como un instrumento financiero. A cambio, usted tiene un activo real, escriturado a su nombre o al de su empresa, que puede usar, rentar o heredar. El área fiscal de Aruma revisa con usted la mejor forma de adquirirlo.
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